LEY DE LA JUNGLA INMOBILIARIA

1.

Si un propietario inmobiliario un día decide que necesita su apartamento, póngase por caso, encontrará que su decisión topa con dos hechos que debe procesar y remediar para concretar su deseo, al menos en la Venezuela de la era de Hugo Chávez:  (1) un contrato que ha celebrado con el arrendatario (inquilino), cuyos términos debe respetar, y (2) un marco legal en la materia, cuya pista debe transitar.  No basta con la emoción de querer "¡ya!" "mi inmueble", como si pudiera agarrar una varita mágica o metralleta y desaparecer a quien se interpone entre sus vísceras y la realidad; tampoco vale gran cosa que en un contrato amañado pinte fantasiosos sueños como que el inquilino debe abandonar el inmueble a las dos horas, por ejemplo, del momento en que el propietario manifieste el deseo de su retoma dado que no hay contrato que pueda hacer privar la violación de un derecho humano por encima de los mandamiento morales y legales.

¡No, no, nada de eso!  Desde el momento en que el don propietario (arrendador) decide alquilar (arrendar) un inmueble debe de tener la conciencia de que, primero, lo hace en el contexto de un mundo civilizado (nada de mataderas, sicariatos, bombas nucleares, etc.) y, luego, sobre un marco legal, un conjunto de reglas y leyes a seguir en el juego político que en cualquier parte del mundo se llama "contrato social".  Porque quien le arrienda el inmueble también es una criatura humana como él, que corre y se encarama, y siente emociones, teniendo también sus necesidades, no siendo menos que el dueño por decreto de nadie.  De modo que la relación entre las partes, moralmente iguales, a efectos de evitar choques de trenes (por más que a una de las partes se le antoje que el contrario es apenas un vagón) tiene que necesariamente regularse a través de ese tercer actor que es el Estado con su propósito de hacer cumplir la ley, deberes y derechos de quienes deciden someterse a él.

¿No se vive, pues, en sociedad, bajo normas a cumplir por decisión propia?  Quien opta vivir en civilización, bajo contrato social, en relación de toma y daca respecto del Estado, ejerciendo derechos y cumpliendo deberes, lo primero que hace es abandonar la tentación de comportarse como el animal que vive en el libertinaje de la naturaleza.  Quien opta arrendar un inmueble, sea arrendador o arrendatario, lo hace bajo la óptica del cumplimiento de la ley humana y no la de la selva.  Así que fuerzas contraconstitucionales, rifles como para cazar jabalíes o machetes para cortar en pedacitos, se deben quedar en mochilas fuera del juego.  El arma ha de ser el Derecho, reglamentador de sociedades.

2.

Se topará el arrendador con una Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV), que lo mandará en primera instancia a registrarse ante un ente creado a los efectos de llevar el control de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias (Art. 20, Núm. 13, y Art. 22).  El ente es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) y una de sus funciones es conocer quién arrienda en el país, sea arrendador o arrendatario, además de mediar o regular en la relación que se establece entre ambas partes.

Luego comprobará que dicha ley también lo obligará a la celebración de un contrato con el arrendatario, según exigencia de éste (Art. 46), con una duración mínima de un año (Art. 51).  Se enterará, además, que el canon de arrendamiento que debe negociar con el arrendatario estará "definido por el ente rector en la materia" (Art. 5, Núm. 14) y que, en consecuencia, eso de cobrar precios astronómicos y arbitrarios, muy relacionados con  emociones viscerales, queda al margen de la ley, de la civilización y sociedad donde el propietario asienta su planta (Venezuela), despachado hacia la atmósfera de supervivencia de la jungla donde el jaguar gusta saltar sobre la danta cuando le apetece comer.

Después sabrá que, vencido el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario tendrá la preferencia de seguir ocupando el inmueble ante otros posibles terceros que pretendan arrendarlo (Art. 5, Núm. 10; Art. 88, 89, 90); y, si es el caso que el arrendador desee su inmueble para venderlo, debe también comprender que la preferencia de compra la tendrá el arrendatario ocupante (Art. 131), debiendo proponerle la venta mediante documento auténtico (Art. 132).  Para que un propietario pueda ofrecer en venta a un tercero debe superar primero la obligación que tiene con la preferencia de su inquilino, de quien debe recibir una voluntad escrita de rechazo a su oferta en el plazo de noventa días después del ofrecimiento (Art. 134).  Al respecto es de interés citar un pasaje contundente del artículo 135 de la ley, contra el cual puede chocar la naturaleza arbitraria de un propietario no muy dado a esperas, tentado a resolver ¡ya!, vendiendo inclusive el inmueble (porque es suyo y hace con él lo que le pega en gana) a un tercero con arrendatario adentro:  "Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad."

Cuando se presenta la discrepancia entre arrendador y arrendatario, uno queriendo disponer ya del inmueble y el otro seguramente no teniendo adónde ir ipso facto, puede el primero acariciar la idea de un desalojo al estilo varita mágica:  es decir, el inmueble es suyo y puede disponerlo cuando desee (¡ya!), el arrendatario es un usurpador sino invasor, lleno de malicias en vez de necesidades habitaciones, sin derechos que valgan, digno de ser echado a patadas a la calle si fuera el caso.  Al respecto, dice la ley, Art. 91, que se procederá a un desalojo en atención a varias causales, dos de ellas de recurrente importancia, como que el arrendatario no haya cancelado hasta cuatro cuotas del canon o que el propietario requiera de su inmueble, en necesidad justificada, para sí mismo o para parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

Pero supóngase que el asunto se desborda y sus olas buscan llegar a los tribunales, donde chapalean abogados y jueces.  "Me lo sacan (al arrendatario) ─podrá sentenciar el dueño─ porque el apartamento es mío y ya no lo quiero en el sitio, chico; es más:  no tengo casa y me mudaré al sitio".  Por encima de las vísceras y previo al estadío de los tribunales, de las demandas, el arrendador demandante "deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada" (Art. 95).  En la SUNAVI se iniciará un procedimiento administrativo que se aplicará según pautas observadas en Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

Se ve, pues, que existe un protocolo, un debido procedimiento, en nada cohonestador de aventuriles fantasías.  Hubo un tiempo, sí, en que el propietario tomaba su rifle, pagaba abogados y salía raudo a corretear arrendatarios.  Podrá haberlos hoy como casos, pero, en la razón de la ley, constituyen desafueros y sus perpetradores son forajidos.  En este tiempo, con piso legal, la relación arrendataria bulle sobre una civilizada sociedad a la que moralmente debe aspirar el hombre.

Hay más:  podría ser que el arrendador cumplió con los procedimientos ante el ente de vivienda, fue a los tribunales luego y tiene en mano una sentencia firme de desalojo contra el arrendatario.  Para el caso la ley tiene su pronunciamiento: 

Al arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, que tengan sentencia firme para desalojar la vivienda y manifestaren y comprobaren ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda no tener lugar donde habitar, el órgano competente en la materia de vivienda y hábitat se encargará de proveerle un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva, en cualquier lugar del país, sin menoscabar las relaciones familiares, de trabajo y de estudio. (Art. 49 de la LRCAV, cursivas propias).

El afectado por la medida de desalojo habrá de salir de la vivienda que arrienda a un refugio o "vivienda digna definitiva", respuesta que al respecto debe dar la SUNAVI en coordinación con el Ministerio del Poder Popular en materia de vivienda, según especifica el Art. 20, Núm. 9.  Por consiguiente dedúzcase que hasta tanto no haya tal respuesta administrativa institucional, la unidad familiar afectada no podrá abandonar la vivienda, no podrá patear la calle con sus cachivaches a cuesta como podría celebrar una mentalidad torcida, no deberá irse.  Ya para el caso no se trataría acá de alguna medida "personal" en contra de un ansioso propietario, sino de un proceder digno, moral, compadecido con los derechos humanos de una familia.  Habida cuenta de que no ha querido vender, demostrado que no está obligado a hacerlo (Providencia Administrativa N° 00042, SUNAVI, según Gaceta Oficial N° 40.382 del 28 de marzo de 2014; no es multiarrendador) y, de hecho, dispuesto a recuperar el apartamento para habitarlo, tendría que saber que su inmueble está allí, en propiedad latente, mientras se subsana la carencia de techo del afectado.

La Carta Magna, en su artículo 82, hace del derecho de los más afectados un compromiso social de todos:

Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.

El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.  (Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cursivas en el texto de quien escribe).

Pero, finalmente, puede ocurrir que el propietario, envalentonado por una sentencia que emanó del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), decida retomar la escopeta y volver a la selva a cazar chigüires, como coloquialmente podría inferirse.  La magistrada de la Sala Constitucional, Carmen Zuleta de Merchán, abstracción hecha de una familia destartalada echada a la calle, viviendo las de Caín y Abel juntas, ponderó en su decisión del 3 de octubre de 2014 que un propietario junto a un juez podrían desalojar oficialmente a una familia si la SUNAVI al cabo de seis meses de reclamo no proveía refugio a los afectados, indiferentemente de que tal familia tuviese donde refugiarse o no.  Esto es, que el lío es de la SUNAVI, quien tiene que resolver, y no del propietario, quien sólo tiene que recibir su inmueble no importando que sobre una sangre derramada, por decirlo de un modo escandaloso (Venezuela. Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional. Carmen Zuleta de Merchán.  ["Decisiones"].  3 oct. 2014. [ca. 21 pantallas]. (http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Octubre/169300-1213-31014-2014-13-0482.HTML. [Consulta: 5 mayo 2015])

En efecto, vencido el plazo dicho (seis meses, abril de 2015), se desató una ola de desalojos con sentencia firme en el país (o conatos), uno de ellos de sensible repercusión ¡a apenas dos cuadras del palacio de Miraflores!, no obstante regir en el país un Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (decreto-ley, Gaceta Oficial 39.668, 6 mayo 2011, decreto nº 8.190), que obliga a seguir procedimientos y cataloga como "forzado" y arbitrario la botadura de una familia a la calle sin tener un lugar donde guarecerse.

Porque que hay que razonar, y ha de hacerse con la magistrada Merchán en  cuclillas ante la conciencia, que una sutileza de plazos extraídos irónicamente de la misma ley que regula los desalojos (*) y protege a la familia venezolana es violatoria de los derechos humanos, según el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, adoptado por la ONU en 1966, vigente desde 1976, pacto parte de la Carta Internacional de Derechos Humanos y de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, como puede leerse en su apartado sobre el nivel de vida adecuado para las personas,  artículo 11, donde se define desalojo forzoso como "la retirada permanente o temporal en contra de su voluntad de individuos, familias y/o comunidades de los hogares y/o las tierras que ocupan, sin la disposición de, y acceso a formas adecuadas de protección jurídica o de otra índole".  ¿Cómo puede un individuo o familia tirado en la calle, sin opción, por encima de cualquier sutileza legal, ineptidud de alguna institución que no surte de refugio a tiempo al desvalido o inclusive propietario asistido de la razón en su reclamo, ser partícipe del disfrute y respeto de sus derechos humanos consagrados por la madurez civilizatoria humana?

La decisión a cargo de la Dra. Merchán, repítese, al dejar de lado, de manera insensible, la figura de una familia echada a la calle, es violatoria de los derechos humanos en tanto promueve mecanismos legales implacables que podrían derivar en situaciones aniquilantes por el sólo hecho de conceder la razón jurídica a la parte demandante (el propietario), por más que la letra de dicha sentencia parezca lavarse las manos atribuyéndole el crimen a la SUNAVI o a los entes del Estado en materia de refugio y vivienda.  No parece cumbre del Derecho eso de estar colocando banderas sobre una pila de huesos humanos (arrendatario) en atención nomás al cumplimiento de una mecánica relojesca jurídica, sin apenas considerar qué se esconde detrás de la razón del demandante.  ¿Qué le parece, Dra., que un demandante, dueño de 2 mil 500 apartamentos en arriendo, deje en la calle a una familia que no ha tenido tiempo de apañárselas para irse a un refugio?  Quizás más justo habría sido sentenciar que en estos casos extremos y peliagudos la razón del demandante (propietario para el caso) procedería sólo si sus derechos humanos fundamentales pudieran estar amenazados o violentados.  Sería más hermoso, más humano, más socialista si se es cónsono con los cambios en el alma y el país, menos cosa de libre mercado.

Se tiene, en fin, que por más "legal" y "firme" sea la sentencia con la que se viene un propietario y un juez en contra de una familia venezolana, no deja de ser violatorio de los derechos humanos, según lo considerado.

El tema de los desalojos, delicadísimo tema, con aristas controversiales, invita a la revisión exhaustiva de la ley para catarlo en sus detalles, detalles y esencias que en central instancia protegen a la familia venezolana y hacen historia de un oprobioso pasado de gente lanzada a la calle sin miramientos de ninguna índole.  Debe comprender un propietario, serio o indigno, civilizado o salvaje, simple negociante de inmuebles o vil traficante de la necesidad de hábitat ajena, que precisamente la ley surge para enmendar tales entuertos y revestir de derecho al sector arrendatario, tradicional figura en desventaja frente a un dueño con poder apalancado  en la necesidad de techo de un montón de gente.

Pero la capital comprensión que ha de tener quienquiera que desee dedicarse al arriendo de inmuebles para vivienda en Venezuela es que los artículos 1 y 2 de la ley establecen que la vivienda posee un valor social a ser protegido como derecho humano y es declarada como una figura de "interés público general, social y colectivo" en toda su materia relacionada, léase arrendamientos de viviendas, pensiones, habitaciones o residencias.  De manera que el ilusionado salvajismo de quienes pretenden seguir saltando como jaguares sobre unas dantas en medio de una ciudad y no la selva, necesariamente ha de convertirse en un comportamiento forajido.  El prurito mercantilista tiene que ajustarse y ceder ante el hecho mayor de una necesidad patria a ser suplida; si ha de alquilar algún inmueble lo hará bajo contexto legal, sobre un tapete de emergencia nacional, a condición de contribuir con el exorcismo de la necesidad en materia de vivienda.

3.

Mas todo lo anterior, paja que arde al fuego o se la lleva al viento, es fanega que ocupa espacio para significar que en el país existe una parafernalia legal, un piso jurídico (para hablar con la ínfula de quien eventualmente podría enorgullecerse de ello), que significativamente no se cumple.

Selva, deberes, derechos, idealismos, humanismos, procedimientos, justicias, suma de felicidad del pueblo, hachas, jaguares y dantas, son briznas de un discurso fallido en su efecto práctico,  nomás ensayado para dar la impresión de compostura cabal, de que en el país existe una legalidad de protección inquilinaria, aunque sea para el ideal ejercicio.

Quien escribe en otros espacios lo ha dicho:  la ley es perfecta, suficiente per se, pero ampliamente incumplida, lo cual manda a la porra cualquier sentimiento de belleza (platónicamente hablando), aspiración de verdad y justicia .  El ente rector en la materia, SUNAVI, no se da abasto para cubrir la demanda y exorcizar la necesidad nacional apelmazada durante decenios de vieja historia capitalista. 

Todo de un trancazo es bajado por la poceta cuando una de las partes, el propietario  para el caso violatorio de los derechos humanos mencionados, decide patear la mesa, romper el pacto social, mearse sobre las leyes, encaramarse sobre un árbol de la selva y tomar la justicia por propia mano.  Cuando en ausencia del corpus legal, de su efecto de amparo sobre una familia hostigada, decide, por ejemplo, contratar unos sicarios o patota de malandros para expulsar a su inquilino de la vivienda; o cuando, más deportivo inclusive, decide vender el inmueble con la familia y corotos adentros.

La práctica se está implementando.  De patotas de malandros, a quienes se le ofrecen entre BsF. 40 y 100 mil, se está pasando a la contratación de espurios colectivos.  Sirva el escrito para denunciar, con pruebas sobre la realidad para quien pregunte.  Retorno a la cacería, a la época del jaguar, a la barbarie.

Apenas hace unos días murió un señor arrendatario en La Vega, Caracas, en manos de un tercero que buscó la propietaria para desalojarlo (Últimas Noticias [en línea]. Caracas: 25 mayo 2015. http://www.ultimasnoticias.com.ve/noticias/actualidad/sucesos/un-muerto-y-un-herido-tras-discusion-por-desalojo-.aspx.   [Consulta:  6 Jun. 2015]).  El mismo presidente Nicolás Maduro, después de alarmarse por la cantidad de desalojos que hay con sentencia firme preparada, y luego de enterarse de otros desmanes, como que delincuentes comunes secuestran a personas mayores para venderles el inmueble, acaba de recomendar el retiro de adjudicaciones de vivienda en sitios caóticos.

Ahora mismo en la parroquia San Juan, sector Quinta Crespo, Caracas, entre otros casos, cursa la situación de una señora de la tercera edad junto a su esposo que lleva dieciocho años arrendando una casa; su arrendadora, para no complicarse con los procedimientos del "corpus" legal, entre otros para no cumplir con la preferencia de venta de la que goza la señora, decide vender el inmueble con la familia adentro a un mejor postor (venta nula, por cierto, según Art. 135 citado arriba).  Y el tal postor, para posesionarse del inmueble, ha decido echar mano de un espectro de acciones para desalojar a la señora que en nada se compadecen con el debido proceso.  Dígase que, para no abundar detalles contraproducentes sobre un caso cuyas partes fueron citadas a conciliar, su desarrollo iba camino (o está en trance) de hacer polvo el más preciado mandamiento de la ley en materia de vivienda:  en su efecto, la familia en la calle sin refugio donde pernotar.

Después de tanto ajetrear y finalmente afincarse la doña en el poder popular para diligenciar ante la SUNAVI, poder popular que por ley puede mediar y conciliar en la resolución de problemas de la relación arrendaticia (Art. 147 y 148 de la LRCAV), justo es reconocer que una "prohibición de desalojo" (SUNAVI 00944-05-15, Coordinación del Grupo de Respuesta Antidesalojos Arbitrarios), emitida por el ente rector y presentada ante la autoridad policial, tuvo el efecto de citar a las partes para intentar dirimir.  El asunto es que costó una odisea lograr esta respuesta, después de días de la familia bajo hostigamiento, horas de diligencia ante la SUNAVI, tiempo descrito acá en palabras que en nada retratan la urgencia peligrosa del caso.  La reflexión entra a cuento a través de esa gran grieta del piso legal que puede significar la existencia de un montón de familias en la misma situación de asedio, desprovista del auxilio de alguna organización social que la oriente.  Y puede la ley y la institución, tranquilamente, exonerarse de competencia en tanto mucho de lo que se ve a través de la grieta es ignorancia jurídica; pero el ejemplo de la doña en cuestión, que desde un principio se registró e informó a la SUNAVI de su problema, no puede más que hablar de una orfandad jurídica.  Para ella ahora empieza un nuevo capítulo, ya guiada institucionalmente, pero expuesta en horas de descuido a los avatares de un dueño ahora irritado por la "intromisión" policial y por el impedimento moral y de derecho de no poder poner a la señora en la calle tan rápido como lo puede permitir una varita mágica o una ley de la selva, haciendo abstracción de sus derechos constitucionales, ciudadanos, humanos, sociales, hasta de especie con condición gregaria.

Debiera el Derecho por principio humanístico, ¡ah, inevitable idealismo!, ser como el aire mismo que el hombre respira, estar omnipresente en todos los rincones, inclusive allí dentro de esas cápsulas antigravitatorias donde la ignorancia reina, corrigiendo entuertos como el viejo Quijote, rescatando la doncella de la dignidad humana, salvando vidas hasta en los planos donde nadie ni lo invito ni lo desea.  No de otro modo fue posible a lo largo de siglos, batallas del pensamiento, sufrimiento de la especie, añejamiento civilizante, la conquista de los derechos humanos y su declaración universal.

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(*) Apreciación de entrevista con el Superintendente Nacional de Vivienda, José Rafael Jiménez Villasana.  Caracas, SUNAVI, 7 mayo 2015.